Verkauf gegen Wohnungsrecht
Menschen werden älter und gelegentlich gibt es niemand, an den sie ihre Immobilie vererben wollen. Hier bietet sich der Verkauf gegen Wohnungsrecht nebst Einmalzahlung oder Leibrente an, um sich Liquidität für den Lebensabend zu verschaffen, ohne die gewohnte Umgebung verlassen zu müssen.
Ein Wohnungsrecht kann durch Eintragung im Grundbuch gesichert werden und die Eigentumsumschreibung auf den Käufer sollte von der Leistung der Einmalzahlung abhängig gemacht werden. Es kann auch eine Einmalzahlung in eine Lebensversicherung gegen Zahlung einer lebenslänglichen Rente erfolgen. Eine Leibrente wird durch Rentenreallast im Grund-buch gesichert.
Für Käufer bietet sich die Möglichkeit des Immobilienerwerbs mit geringerem Kapitaleinsatz. Bei Zahlung einer Leibrente kann eine Fremdfinanzierung entbehrlich werden, wenn sie an-stelle von Zins- und Tilgungsleistungen aus dem laufenden Einkommen bestritten werden kann.
Braucht der Käufer Fremdmittel, verlangen Gläubiger die Absicherung durch Grundpfand-rechte im Grundbuch. Der Verkäufer sollte mit seinem Wohnungsrecht nicht im Rang hinter solche Grundpfandrechte zurücktreten, weil er sonst das Wohnungsrecht verliert, wenn Gläubiger des Käufers die Immobilie versteigern. Es lässt sich argumentieren, dass der kapitalisierte Wert des Wohnungsrechts einen Teil des Kaufpreises ersetzt, den der Käufer nicht finanzieren muss.
Bei Zahlungsverzug mit der Leibrente kann es länger als ein Jahr dauern, bis aus der Rentenreallast erfolgreich vollstreckt werden kann. Für einen solchen Fall kann für den Verkäufer ein Rücktrittsrecht vereinbart werden, das durch Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert wird. Dann fällt die Immobilie an den Verkäufer zurück. Es müsste geregelt werden, ob Leistungen des Käufers zurückgewährt werden. Im Zweifel wird das nicht möglich sein, weil Zahlungen verbraucht sind. Diese müssten dann zugunsten des Verkäufers verfallen.
Ein Wohnungsrecht erlischt, wenn das Gebäude zerstört oder unbewohnbar wird. Der Käufer muss daher zum Wiederaufbau und zur Neubestellung eines Wohnrechts am neuen Gebäude verpflichtet werden. Diese Verpflichtung kann durch Vormerkung im Grundbuch gesichert werden. Zur Absicherung muss der Käufer eine Elementarschadensversicherung aufrechterhal-ten, die den Wiederherstellungsaufwand deckt. Soweit möglich, sollte die Versicherungsleis-tung sicherungshalber an den Verkäufer abgetreten werden, um zu gewährleisten, dass sie zum Wiederaufbau verwendet wird.
Grundsätzlich darf die Ausübung des Wohnungsrechts nicht Dritten überlassen werden. Es muss daher eine Regelung getroffen werden, wie zu verfahren ist, wenn der Verkäufer die Wohnung nicht mehr nutzen kann, weil er z.B. in ein Heim umziehen muss. Es wäre an die Erlaubnis zur Fremdvermietung oder an eine Abfindung der kapitalisierten Restnutzungszeit zu denken.