Verkauf gegen Wohnungsrecht
Wenn ältere Menschen Liquidität für den Lebensabend benötigen, kann es eine Lösung sein, die Immobilie gegen Wohnungsrecht nebst Einmalzahlung oder Leibrente zu verkaufen, weil man so in der gewohnten Umgebung bleiben kann.
Ein Wohnungsrecht kann durch Eintragung im Grundbuch gesichert und die Eigentumsumschreibung auf den Käufer von der Leistung der Einmalzahlung abhängig gemacht werden. Es kann auch eine Einmalzahlung in eine Lebensversicherung gegen Zahlung einer lebenslänglichen Rente erfolgen. Eine Leibrente wird durch Rentenreallast im Grundbuch gesichert.
Für Käufer bietet dies die Möglichkeit des Immobilienerwerbs mit geringerem Kapitaleinsatz, weil der kapitalisierte Wert des Wohnungsrechts vom Kaufpreis abgezogen wird. Bei Zahlung einer Leibrente kann eine Fremdfinanzierung entbehrlich werden, wenn sie anstelle von Zins- und Tilgungsleistungen aus dem laufenden Einkommen bestritten werden kann.
Braucht der Käufer Fremdmittel, verlangen Gläubiger die Absicherung durch Grundpfandrechte im Grundbuch. Diese müssen im Rang nach dem Wohnungsrecht eingetragen werden, weil der Verkäufer sonst das Wohnungsrecht verliert, wenn Gläubiger des Käufers die Immobilie versteigern. Es lässt sich argumentieren, dass der kapitalisierte Wert des Wohnungsrechts einen Teil des Kaufpreises ersetzt, den der Käufer nicht finanzieren muss.
Kommt der Käufer mit der Leibrente in Verzug, kann es mehr als ein Jahr dauern, bis Zwangsvollstreckungsmaßnahmen greifen. Dieses Risiko kann man durch Vereinbarung eines Rücktrittsrechts vermeiden, das durch Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert wird, so dass die Immobilie an den Verkäufer zurückfällt. Für diesen Fall ist weiter zu regeln, dass die bisherigen Leistungen des Käufers verfallen, weil sie im Zweifel verbraucht sind.
Ein Wohnungsrecht erlischt, wenn das Gebäude zerstört oder unbewohnbar wird. Der Käufer muss daher zum Wiederaufbau und zur Neubestellung eines Wohnrechts am neuen Gebäude verpflichtet werden. Diese Verpflichtung kann durch Vormerkung im Grundbuch gesichert werden. Zur Absicherung muss der Käufer eine Elementarschadensversicherung aufrechterhalten, die den Wiederherstellungsaufwand deckt. Soweit möglich, sollte die Versicherungsleistung sicherungshalber an den Verkäufer abgetreten werden, um zu gewährleisten, dass sie zum Wiederaufbau verwendet wird.
Grundsätzlich darf die Ausübung des Wohnungsrechts nicht Dritten überlassen werden. Es muss daher eine Regelung getroffen werden, wie zu verfahren ist, wenn der Verkäufer die Wohnung nicht mehr nutzen kann, weil er z.B. in ein Heim umziehen muss. Man kann Fremdvermietung erlauben oder die Restnutzungszeit kapitalisieren und abfinden.
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Herzliche Grüße,
Dr. Hans-Martin Käser