Risikomanagement des Vermieters



Den Vermieter treffen zahlreiche Organisations- und Sorgfaltspflichten, deren Verletzung im Schadensfall zum Verlust des Versicherungsschutzes in der Gebäude- und Haftpflichtversicherung, zur Schadensersatzpflicht gegenüber Geschädigten, zu behördlichen Nutzungsuntersagungen und Bußgeldern bis hin zur Strafbarkeit führen kann. Die Haftung kann auch die Verantwortlichen in Unternehmen persönlich treffen. Im Gewerbemietrecht sind die Risiken besonders vielfältig.


Den Vermieter trifft die Verkehrssicherungspflicht, d.h. er muss alle erforderlichen und geeigneten Maßnahmen treffen, damit niemand zu Schaden kommt. Dazu gehört die Einhaltung aller gesetzlicher und behördlicher Vorschriften, aller technischer Standards und Normen, unter anderem die Revision elektrischer Anlagen oder die Einhaltung von Brandschutzbestimmungen. Ebenso haften der Eigentümer und der Verwalter von Mehrfamilienhäusern oder Bürogebäuden, wenn Fluchtwege verstellt werden.


Neben der Haftung für fremden Schaden und der strafrechtlichen Verantwortlichkeit stellt sich die Frage nach dem Versicherungsschutz.


Nach den Versicherungsbedingungen muss der Versicherungsnehmer alle relevanten gesetzlichen und technischen Standards einhalten. Der Eigentümer muss dem Versicherer jede Nutzungsänderung, jeden Umbau und jede Gefahrerhöhung anzeigen. Der Versicherungsschutz muss angepasst werden.


Ist eine nicht angezeigte Gefahrerhöhung oder sind nicht eingehaltene gesetzliche oder behördliche Vorschriften ursächlich für einen Schaden oder dessen Ausmaß, kann der Versicherer unabhängig vom Verschulden des Versicherungsnehmers seine Leistung ganz oder teilweise verweigern. Dies gilt selbst dann, wenn ein Mieter die Nutzung eigenmächtig ändert, z.B. wenn in Lagerräumen produziert oder wenn ein nicht vorgesehener Publikumsverkehr eröffnet wird.


Die Obliegenheiten des Vermieters erstrecken sich auf alle im Gebäude befindlichen Einrichtungen, also auch auf solche, auf die er keinen direkten Einfluss hat, weil sie dem Mieter gehören. Den Vermieter entlastet es nicht, wenn er sich gegenüber dem Mieter nicht durchsetzen kann. Aus diesem Grund empfehlen sich klare vertragliche Regelungen mit Kontroll- und Sanktionsrechten des Vermieters. Ebenso sollte der Vermieter regelmäßige Kontrollen unternehmen, ob der Mieter sich an die vereinbarte Nutzungsart hält oder ob gefahrerhöhende Nutzungsänderungen vorgenommen werden.


Die Verletzung von Organisationspflichten kann im Schadensfall zur Vernichtung bürgerlicher Existenzen und zur Strafbarkeit von Verantwortlichen führen. Es empfiehlt sich gerade bei Gewerbemietverhältnissen mit einem erfahrenen Anwalt und mit einem Versicherungsmakler zusammenzuarbeiten. Bei dem Versicherungsmakler sollten Ingenieure oder Personen mit technischem Sachverstand vorhanden sein, die über gesetzliche Vorschriften und technische Standards beraten können.




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